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行業(yè)研究
國有土地使用權(quán)掛牌出讓中的地價評估
來源:
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作者:sdzhfdc
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發(fā)布時間: 2018-11-24
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國有土地使用權(quán)掛牌出讓，是近年來新出現(xiàn)的一種土地使用權(quán)出讓方式。掛牌出讓土地使用權(quán)，是指市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布
1 、農(nóng)民集體土地開發(fā)成本的計算
農(nóng)民集體土地的開發(fā)成本主要是征地補(bǔ)償費(fèi)，應(yīng)按國家及北京市有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定的征用農(nóng)民集體土地的費(fèi)用項目和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行計算：集體土地征地補(bǔ)償費(fèi)＝土地補(bǔ)償費(fèi)＋青苗補(bǔ)償費(fèi)＋地上物補(bǔ)償費(fèi)＋勞動力安置費(fèi)＋超轉(zhuǎn)人員安置費(fèi)＋菜田基金＋耕地占用稅等
2 、住宅用地開發(fā)成本的計算
住宅用地的開發(fā)成本主要是居民拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，應(yīng)按北京市房屋拆遷法規(guī)的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行計算：
住宅房屋拆遷補(bǔ)償價格＝（基準(zhǔn)地價×K ＋基準(zhǔn)備房價）×被拆遷房屋建筑面積＋被拆遷房屋重置成新價＋搬家補(bǔ)償費(fèi)
上式中，K 為容積率修正系數(shù)。
3 、單位用地開發(fā)成本的計算
單位用地的開發(fā)成本主要是單位拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，應(yīng)按北京市房屋拆遷法規(guī)的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行計算：
非住宅房屋拆遷補(bǔ)償價格＝區(qū)位價格×K1×K2×K3×建筑面積＋地上物重置成本＋停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)＋搬家補(bǔ)償費(fèi)
上式中，K1為容積率調(diào)整系數(shù)，K2為房屋原用途調(diào)整系數(shù)，K3為規(guī)劃用途調(diào)整系數(shù)。
由于以前的土地使用權(quán)出讓主要采用協(xié)議出讓方式，土地開發(fā)成本雖然有法律、法規(guī)對征地拆遷費(fèi)用項目和標(biāo)準(zhǔn)作了規(guī)定，但在實際中的費(fèi)用是通常土地取得者與原土地占有者討價還價確定的，其之間的協(xié)商結(jié)果通常不公開，因此目前還沒有比較成熟和準(zhǔn)確的評估操作方法。
◆土地掛牌競買出價的評估
目前掛牌出讓中的競買人，主要是房地產(chǎn)開發(fā)商或投資商。房地產(chǎn)開發(fā)商或投資商取得土地的目的，主要是進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。從房地產(chǎn)開發(fā)商或投資商的角度來評估競買出價，主要有市場比較法和假設(shè)開發(fā)法。
市場比較法是通過來自于市場的可比實例的實際成交價格，評估競買出價，因此這種方法評估出的價格最能反映市場狀況。對于房地產(chǎn)開發(fā)商或投資商而言，市場比較法是一種最直接、最簡便的估價方法，但要注意所選可比實例與掛牌出讓的宗地的可比性。另外，要注意未來市場變化，要對未來市場變化趨勢有所判斷。
假設(shè)開發(fā)法最能體現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)商或投資商的意圖，其評估出的價格是在其他成本相對確定的基礎(chǔ)上，在保證房地產(chǎn)開發(fā)商或投資商能獲得期望利潤的前提下，房地產(chǎn)開發(fā)商或投資商所能支付的最高價格。假設(shè)開發(fā)法的計算過程如下：
1 、銷售收入（開發(fā)價值）。對掛牌項目進(jìn)行市場定位后，根據(jù)其所在區(qū)域同類物業(yè)的市場銷售價格的比較，得出掛牌宗地如果進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)后的銷售價格。
2 、銷售稅費(fèi)（俗稱二稅一費(fèi)）。為銷售收入的5.5 ％。
3 、前期開發(fā)費(fèi)用。包括：
0531-81666278
0531-81666276
電話：0531-81666276 81666278 傳真：0531-81666278 郵箱：sdzhonghe@vip.126.com
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