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土地產(chǎn)權(quán)與房地產(chǎn)市場(chǎng)若干問(wèn)題的思考——著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家樊綱訪談錄
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作者:sdzhfdc
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發(fā)布時(shí)間: 2019-10-20
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土地領(lǐng)域目前有兩大問(wèn)題尤為突出：一是城市化進(jìn)程的加快使農(nóng)村集體土地進(jìn)入市場(chǎng)“流轉(zhuǎn)”的現(xiàn)象日益增多，農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)及其“待遇”問(wèn)題因而越來(lái)越為大眾所關(guān)注；二是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中存在的一些問(wèn)題，使得地價(jià)、國(guó)家土地政策及相關(guān)問(wèn)題也往往成為引發(fā)公眾議論的焦點(diǎn)話(huà)題。
編者按
土地領(lǐng)域目前有兩大問(wèn)題尤為突出：一是城市化進(jìn)程的加快使農(nóng)村集體土地進(jìn)入市場(chǎng)“流轉(zhuǎn)”的現(xiàn)象日益增多，農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)及其“待遇”問(wèn)題因而越來(lái)越為大眾所關(guān)注；二是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中存在的一些問(wèn)題，使得地價(jià)、國(guó)家土地政策及相關(guān)問(wèn)題也往往成為引發(fā)公眾議論的焦點(diǎn)話(huà)題。
最近，本報(bào)記者以此為主題，采訪了著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家樊綱教授。樊教授提出的一些見(jiàn)解，如“地主”和農(nóng)民的分化問(wèn)題、農(nóng)村宅基地產(chǎn)權(quán)問(wèn)題以及地根與銀根的關(guān)系問(wèn)題等，新穎獨(dú)到，值得關(guān)注和探討。
本篇訪談錄，原載于由中國(guó)國(guó)土資源報(bào)社主辦的《中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)》雜志2008年第4期，為了讓更多的讀者關(guān)注和探討上述問(wèn)題，本報(bào)特予以轉(zhuǎn)載。
地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展實(shí)際上已使中國(guó)農(nóng)民分化為兩大群體：城鄉(xiāng)接合部以經(jīng)營(yíng)地產(chǎn)為主要收入來(lái)源的“地主”，以及遠(yuǎn)離城鎮(zhèn)仍以務(wù)農(nóng)為生的傳統(tǒng)意義上的農(nóng)民。因而農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)需要進(jìn)一步細(xì)化，城市地產(chǎn)應(yīng)該考慮兩種不同的所有權(quán)并存、待遇同等的問(wèn)題
采訪樊綱教授的那天上午，他剛從歐洲飛回，風(fēng)塵未退，坐在餐桌邊就從容地評(píng)點(diǎn)起當(dāng)前的地產(chǎn)市場(chǎng)。關(guān)于宏觀調(diào)控、關(guān)于農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)、關(guān)于物業(yè)稅、關(guān)于房市供給……作為宏觀經(jīng)濟(jì)和貨幣金融問(wèn)題專(zhuān)家，土地制度和房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題并非其研究重點(diǎn)，但樊綱教授思路敏捷，見(jiàn)解獨(dú)到。對(duì)土地和地產(chǎn)問(wèn)題的一個(gè)個(gè)看似閑散的評(píng)點(diǎn)，時(shí)時(shí)閃現(xiàn)出思維的火花和智慧的靈光。
訪談中記者發(fā)現(xiàn)，樊綱教授的一些見(jiàn)解，實(shí)際上敏銳地反映了當(dāng)前我們地產(chǎn)市場(chǎng)的幾個(gè)新動(dòng)向。
“地主”和農(nóng)民的分化決定了產(chǎn)權(quán)關(guān)系調(diào)整的不同方式——關(guān)于農(nóng)村集體土地
記者：這些年我國(guó)城市化發(fā)展速度加快，農(nóng)村土地進(jìn)入城市圈的越來(lái)越多，地產(chǎn)價(jià)值日益顯化。由此帶來(lái)的矛盾也越來(lái)越尖銳，主要是城鎮(zhèn)邊緣地帶的農(nóng)民或者農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織自己將集體土地作為地產(chǎn)來(lái)經(jīng)營(yíng)，也就是在集體土地上自建住宅或廠房出租甚至出售等。這與國(guó)家現(xiàn)行法律相關(guān)規(guī)定是沖突的。農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)及其實(shí)現(xiàn)形式等問(wèn)題因而成為相關(guān)領(lǐng)域?qū)＜覍W(xué)者們爭(zhēng)論的焦點(diǎn)問(wèn)題。您如何看待這個(gè)問(wèn)題？
樊綱：土地產(chǎn)權(quán)問(wèn)題是一個(gè)大問(wèn)題。完全的產(chǎn)權(quán)和財(cái)產(chǎn)租賃權(quán)相比至少有一個(gè)差別：是否有土地財(cái)產(chǎn)抵押和出售權(quán)。不過(guò)現(xiàn)在真正能在市場(chǎng)上實(shí)現(xiàn)抵押、出售功能的也就是沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)或者是城郊接合部的一部分農(nóng)村集體土地，真正遠(yuǎn)離城鎮(zhèn)的農(nóng)地其實(shí)是不值錢(qián)的。這是由市場(chǎng)需求決定的?；蛟S可以這樣講，這些年地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展實(shí)際上已使中國(guó)農(nóng)民分化為兩大群體——城鄉(xiāng)接合部那些就業(yè)已經(jīng)轉(zhuǎn)換、已經(jīng)可以靠經(jīng)營(yíng)地產(chǎn)為主要收入來(lái)源的“地主”，以及遠(yuǎn)離城鎮(zhèn)、仍以務(wù)農(nóng)為生的傳統(tǒng)意義上的農(nóng)民。因而農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)問(wèn)題需要進(jìn)一步細(xì)化，加以分析，區(qū)別對(duì)待。
記者：您說(shuō)的這種分化，實(shí)際上是土地用途的分化帶來(lái)其價(jià)值的巨大差異，從而改變了其使用者的生存方式。
樊綱：對(duì)。所以我們現(xiàn)在首先要把這兩種形式或身份下的農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)區(qū)分開(kāi)來(lái)討論。關(guān)鍵的一點(diǎn)是，對(duì)不同的人來(lái)說(shuō)，那塊土地的意義可以有很大的不同。如果是遠(yuǎn)離城鎮(zhèn)的農(nóng)村土地，你賦予了它完全的財(cái)產(chǎn)權(quán)，可以出售，可以抵押，那么完全有可能出現(xiàn)這種情況：農(nóng)民將土地出售或抵押出去了（而這往往是因?yàn)橐淮翁鞛?zāi)，或家里出了一個(gè)重病人，或者是經(jīng)不住某個(gè)“投資者”的誘惑），然后進(jìn)城打工，而且這時(shí)是不得不去打工了。也就是說(shuō)，他在農(nóng)村已沒(méi)有原來(lái)由土地所提供的那個(gè)社會(huì)保障了，但在城里他的身份仍然是農(nóng)民工，沒(méi)有資格享受城市社會(huì)保障。這樣這些農(nóng)民就成了“兩不靠”的真正的“黑戶(hù)”——在城市是沒(méi)有社會(huì)保障的 “貧民”，在農(nóng)村是沒(méi)有土地的名義上的“農(nóng)民”。所有發(fā)展中國(guó)家如南美的一些國(guó)家、亞洲的一些國(guó)家（菲律賓、印度等），農(nóng)村土地就是這樣集中的，大農(nóng)場(chǎng)主和失去土地、流入城市的平民就是這樣分化出來(lái)的。所以農(nóng)村土地，我這里指的是遠(yuǎn)離城郊的暫時(shí)沒(méi)有市場(chǎng)價(jià)值的真正的農(nóng)業(yè)用地，產(chǎn)權(quán)如何改革，主要需要考慮的，其實(shí)是農(nóng)民的社會(huì)保障問(wèn)題。
中國(guó)不同于一些農(nóng)村人口只占極少比例的發(fā)達(dá)國(guó)家(即使是韓國(guó)，其農(nóng)民目前也只占到全國(guó)勞動(dòng)力的5%左右)。如果農(nóng)村人口只占到全國(guó)總?cè)丝诘?%，農(nóng)村土地高度集中，現(xiàn)代化程度也相當(dāng)高，農(nóng)業(yè)收入本身也能使農(nóng)民具有了“地主”的身份，就不存在我剛才講的這種農(nóng)民“分化”了。但中國(guó)目前還有至少35%的勞動(dòng)力是以農(nóng)業(yè)為主要收入來(lái)源的農(nóng)民，今后相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)都還不會(huì)形成上面那種局面。農(nóng)民的分化、農(nóng)村土地與地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的分化，使得當(dāng)前中國(guó)的農(nóng)村經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出 “二元結(jié)構(gòu)”。這種狀況還將在相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)存在。我認(rèn)為，在中國(guó)目前實(shí)行統(tǒng)一的農(nóng)村土地私有權(quán)是有問(wèn)題的。在社會(huì)還沒(méi)有能力為所有的農(nóng)民提供新的社會(huì)保障之前，禁止農(nóng)民買(mǎi)賣(mài)或抵押農(nóng)村土地，實(shí)際上是用法律的形式，強(qiáng)制性地給農(nóng)民一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的社會(huì)保障，就是土地。
就另一部分目前較為“值錢(qián)”的土地和占用這些土地的人而言，當(dāng)然可以考慮土地的流轉(zhuǎn)問(wèn)題?，F(xiàn)在不僅我國(guó)，就是許多發(fā)達(dá)國(guó)家如英國(guó)等，城市土地也不是私有的。我國(guó)城市土地是采用以70年使用權(quán)的形式出讓?zhuān)敲词遣皇且部梢詫?shí)行農(nóng)村土地70年的使用權(quán)或承包權(quán)？這樣，位于城市邊緣、城郊接合部的那部分農(nóng)村集體土地，就可以在不改變其所有權(quán)性質(zhì)的前提下，也實(shí)行與城市土地同等的待遇，同樣允許其使用權(quán)以70年為期限合法流轉(zhuǎn)？我的意思是說(shuō)，不實(shí)行農(nóng)村土地私有，也不要將進(jìn)入城市圈的農(nóng)村土地一律強(qiáng)制性征收為國(guó)家所有。可以在保留其集體“公有”性質(zhì)的前提下，允許其使用權(quán)或者說(shuō)承包權(quán)延長(zhǎng)到70年，這樣就使那些位于城市邊緣的農(nóng)地，事實(shí)上能以與城市土地同等的身份進(jìn)入地產(chǎn)市場(chǎng)交易，或稱(chēng)“流轉(zhuǎn)”。
對(duì)于遠(yuǎn)離城郊的農(nóng)地，延長(zhǎng)其承包權(quán)到70年，也有利于那些農(nóng)地在不改變其農(nóng)業(yè)用途的基礎(chǔ)上，在農(nóng)民逐步轉(zhuǎn)移的過(guò)程中，實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)包后的集中，提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效率。
這里涉及城市用地的性質(zhì)問(wèn)題。關(guān)鍵一點(diǎn)是要改變?cè)瓉?lái)關(guān)于城市用地都必須是“國(guó)有土地”的法律規(guī)定。如果集體產(chǎn)權(quán)的土地也可以是城市用地，原來(lái)使用這些土地的人自然也就可以享受城市化的利益了。
記者：這可能會(huì)造成一種新的財(cái)產(chǎn)分配不平等。準(zhǔn)確地說(shuō)，它涉及兩方面：一是您所說(shuō)的城市近郊的“地主”與遠(yuǎn)離城郊的農(nóng)民之間的收入分配差距——同是集體土地產(chǎn)權(quán)，卻因地理位置導(dǎo)致用途的不同，而造成生產(chǎn)或經(jīng)營(yíng)收入的巨大差異；二是已合法進(jìn)入城市的“地主”與普通的城市原有居民之間的收入分配差距———同為城市平民，前者擁有一份巨大的具有經(jīng)營(yíng)升值能力的土地財(cái)產(chǎn)，而后者是真正的“無(wú)產(chǎn)者”，連居住之所也要靠長(zhǎng)期的勞動(dòng)所得來(lái)?yè)Q取。這種財(cái)產(chǎn)分配不平等會(huì)不會(huì)導(dǎo)致巨大的社會(huì)心理落差，從而影響我們社會(huì)的公平與穩(wěn)定？
樊綱：這種不平等在一定意義上是一個(gè)客觀存在，是由城市化和農(nóng)民進(jìn)城過(guò)程的漸進(jìn)性所決定的。因?yàn)槟悴豢赡芤幌伦邮顾修r(nóng)民轉(zhuǎn)移出來(lái)，也不可能使得所有地方都一下子成為城市，也永遠(yuǎn)不可能使所有的人原來(lái)占用的那一塊地的價(jià)值都上升到同等水平。但是，這個(gè)可以用國(guó)家稅收來(lái)調(diào)節(jié)。比如征收財(cái)產(chǎn)稅、發(fā)展稅、土地交易稅、物業(yè)稅等。理由很簡(jiǎn)單：城郊“地主”手中的這部分農(nóng)村集體土地，能在地產(chǎn)市場(chǎng)上實(shí)現(xiàn)其巨大的價(jià)值，得益于國(guó)家的城市規(guī)劃以及政府對(duì)周邊城市基礎(chǔ)設(shè)施的投入。因此其土地“發(fā)展”后形成的收入主要是國(guó)家投入所帶來(lái)的，應(yīng)該歸于公益性收入。
當(dāng)然，這種稅收調(diào)節(jié)只能在一定程度上調(diào)整城市居民、農(nóng)村“地主”與普通農(nóng)民之間的收入分配差距，而不能實(shí)現(xiàn)絕對(duì)的“公平”。問(wèn)題的關(guān)鍵是要把土地等資產(chǎn)的管理制度化，形成公正的規(guī)則。收入的均等則要通過(guò)工業(yè)化、城市化的歷史進(jìn)程逐步實(shí)現(xiàn)。
試行完全產(chǎn)權(quán)與永久產(chǎn)權(quán)——關(guān)于農(nóng)村宅基地
記者：討論《物權(quán)法》時(shí)，不少學(xué)者提出要賦予農(nóng)村宅基地抵押權(quán)，但《物權(quán)法》最終擱置了這一提議。您怎么看農(nóng)村宅基地的問(wèn)題？
樊綱：對(duì)于農(nóng)村宅基地，我倒是覺(jué)得可以試行較完整的私有產(chǎn)權(quán)制度，實(shí)行永久產(chǎn)權(quán)。事實(shí)上這部分產(chǎn)權(quán)也已經(jīng)具有了永久性?？梢园船F(xiàn)有人口狀況，一次性地鎖定、分配到各戶(hù)，允許他們進(jìn)行財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或抵押。這樣做一方面有利于促進(jìn)農(nóng)村人口向城市轉(zhuǎn)移，另一方面也有利于解決部分城市人在農(nóng)村找到居所的問(wèn)題。
記者：那么農(nóng)村新增人口怎么辦？完全讓各戶(hù)自己解決其居所問(wèn)題是不是現(xiàn)實(shí)？
樊綱：人口有新增的，也有死去的。這在總體上、長(zhǎng)期來(lái)看大致是可以平衡的。當(dāng)然具體到各戶(hù)，可能不會(huì)做到完全平衡。但這樣做，一方面可以促進(jìn)農(nóng)村的計(jì)劃生育，使農(nóng)民自己控制人口的增長(zhǎng)；另一方面還可以通過(guò)農(nóng)村建樓房、提高宅基地利用率來(lái)解決。當(dāng)然，這里有一個(gè)問(wèn)題還不好解決，就是仍然存在城市邊緣地帶與遠(yuǎn)離城鎮(zhèn)地區(qū)的農(nóng)村宅基地的差別。城鄉(xiāng)接合部的農(nóng)民宅基地很容易就整合了，租賃了，但遠(yuǎn)離城鎮(zhèn)的農(nóng)民宅基地卻較難實(shí)現(xiàn)整合，房子也租不出去。我這里指的是進(jìn)城打工的農(nóng)民，人走了，房子也租不出去，其宅基地的財(cái)產(chǎn)權(quán)價(jià)值就是實(shí)現(xiàn)了也不會(huì)太高。但這種差別只能在城市化和農(nóng)民進(jìn)城的過(guò)程中逐步解決，我們?cè)谶@個(gè)發(fā)展階段上還不可能一下子實(shí)現(xiàn)這一平等。
對(duì)此，實(shí)行宅基地的“跨區(qū)”置換可能是一種可行的解決方式。比如把這些已經(jīng)空置的房屋和宅基地置換到城鎮(zhèn)周邊去，把原宅基地變?yōu)檗r(nóng)地，恢復(fù)耕種。
記者：土地置換已經(jīng)在很多地方尤其是江浙一帶搞了很多年了，當(dāng)?shù)匕堰@種做法叫做“三集中”，也有的和村莊整理結(jié)合起來(lái)搞。
樊綱：那些都還只限于一個(gè)狹小的區(qū)域內(nèi)，如同一個(gè)鎮(zhèn)內(nèi)，或者頂多同一個(gè)縣域范圍內(nèi)。像村莊整理主要是在同一個(gè)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)。
我這里講的“置換”，是指在更廣泛的區(qū)域內(nèi)，如跨市甚至跨省置換。如果農(nóng)民宅基地?fù)碛型耆呢?cái)產(chǎn)權(quán)，那么地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較快、用地需求較大的地區(qū)，是不是就可以跨越地域界線、以購(gòu)買(mǎi)的方式將那些地處偏遠(yuǎn)農(nóng)村的農(nóng)民宅基地置換出來(lái)、讓那邊的宅基地復(fù)耕？我覺(jué)得至少可以考慮首先讓這種置換在省域內(nèi)進(jìn)行。當(dāng)然，這種村莊置換必須整體進(jìn)行，這又會(huì)遇到村民意見(jiàn)不一致時(shí)如何操作等問(wèn)題，需要考慮。
在 “跨區(qū)置換”時(shí)，十分關(guān)鍵的一個(gè)問(wèn)題是嚴(yán)格的監(jiān)管。不能這邊用了農(nóng)地，那邊宅基地沒(méi)有退耕。這是土地管理部門(mén)的職責(zé)了。一個(gè)國(guó)家現(xiàn)代化的進(jìn)程，一個(gè)重要的方面就是要逐步做到有法必依，有人嚴(yán)格執(zhí)法。法律是可以修訂的，但一旦有了新的法，就一定要有機(jī)制來(lái)保證執(zhí)行。有法必依，才可能依法、合理、有序地流轉(zhuǎn)與交易。法治其實(shí)是一切市場(chǎng)機(jī)制的基礎(chǔ)。
記者：賦予農(nóng)民宅基地完全產(chǎn)權(quán)，可以較好地解決農(nóng)民進(jìn)城、占用城市土地資源以后，農(nóng)村土地資源閑置的問(wèn)題，在相當(dāng)程度上有助于實(shí)現(xiàn)“城市建設(shè)用地面積的增加與農(nóng)村建設(shè)用地面積的減少掛鉤”的政策思路。但是，假若農(nóng)民可以自由出售或抵押自己的宅基地，必須要面對(duì)兩個(gè)問(wèn)題：第一，盡管從總體上看，農(nóng)村人口城市化是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大趨勢(shì)，但從局部或個(gè)體來(lái)看，農(nóng)村人口的城市化其實(shí)是一個(gè)流動(dòng)性的、不穩(wěn)定的過(guò)程。也就是說(shuō)，相當(dāng)一部分進(jìn)城的農(nóng)民有可能覺(jué)得自己在城市沒(méi)有或失去了競(jìng)爭(zhēng)力（或生存能力），不得不重回農(nóng)村去，而此時(shí)他們?cè)谵r(nóng)村連居所都沒(méi)有了，因?yàn)橹捌湔匾呀?jīng)賣(mài)掉了。那么這時(shí)候他們?cè)撛趺崔k？第二，農(nóng)民進(jìn)城并不意味著其擁有城市居民的身份，這不僅僅是一個(gè)戶(hù)籍制度問(wèn)題，它主要應(yīng)該涉及城市社會(huì)保障的問(wèn)題。如果農(nóng)民在城里并沒(méi)有被納入城市社會(huì)保障的范疇，而其在農(nóng)村的宅基地又被自己“處理”掉了，那么這些農(nóng)民就成了無(wú)住房保障的人。所以現(xiàn)在農(nóng)村的宅基地在很大程度上也是農(nóng)民的一個(gè)基本生活保障，得解決其長(zhǎng)久、延續(xù)性問(wèn)題。
樊綱：這當(dāng)然是一個(gè)問(wèn)題。但政府可以制定一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，把進(jìn)城的農(nóng)民逐步納入到城市社會(huì)保障體系內(nèi)，這樣農(nóng)民就不必依附于宅基地。另外，即使農(nóng)民需要重回農(nóng)村、靠務(wù)農(nóng)為生，也不是不可行。因?yàn)樗某邪夭](méi)有完全產(chǎn)權(quán)，不可能被出售或抵押了，頂多也只是將其承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)租給別人了，他還可以重新耕作或租種農(nóng)地來(lái)維持基本生活。至于住所，也可以像有些城市居民一樣，租住別人空閑的房屋。不過(guò)，我相信在許多這樣的情況下，農(nóng)民不會(huì)很快把宅基地出售出去，最初也可能是先租出去。
宅基地與農(nóng)地不一樣，它涉及面積比較小，而且尤其是對(duì)遠(yuǎn)離城郊、務(wù)農(nóng)為生的農(nóng)民而言，也不涉及其主要生活或收入來(lái)源。因此我認(rèn)為農(nóng)地不私有化，在此前提下宅基地可以在土地產(chǎn)權(quán)改革方面先行一步。
不能讓銀根跟著地根走——關(guān)于宏觀調(diào)控
記者：這幾年，政府運(yùn)用土地、信貸政策等對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了宏觀調(diào)控，但許多人覺(jué)得調(diào)控效果似乎并不顯著。您對(duì)此怎么看？
樊綱：宏觀調(diào)控根本上看，還不是銀根問(wèn)題，即貨幣問(wèn)題。銀根是二級(jí)市場(chǎng)問(wèn)題，是政府對(duì)土地進(jìn)行拍賣(mài)以后的事。現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要問(wèn)題是政府拿多少地來(lái)進(jìn)行拍賣(mài)，拍賣(mài)出的價(jià)格是多少，然后地產(chǎn)商就能拿這塊地到銀行去抵押出多少錢(qián)來(lái)。所以這是地根問(wèn)題，是銀根跟著地根走。而世界上大多數(shù)國(guó)家都是地根跟著銀根走，中國(guó)正好相反。西方國(guó)家的財(cái)政體制決定了地方政府如果借債，必須有財(cái)政制度保障，不能欠賬。而我國(guó)是地方政府不能借債，但是土地可以融資。地方政府可以用土地融資的辦法來(lái)發(fā)展城市、搞建設(shè)。其實(shí)，在某種程度上看，是地方政府的投資沖動(dòng)導(dǎo)致了我國(guó)更容易形成地根決定銀根的機(jī)制。這種機(jī)制特別容易產(chǎn)生這種現(xiàn)象：由于土地的失控而導(dǎo)致宏觀經(jīng)濟(jì)的失控，也由此導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫。
現(xiàn)在普遍存在的問(wèn)題是：大家對(duì)房地產(chǎn)的預(yù)期過(guò)高，造成銀行信貸擴(kuò)張，結(jié)果必然是一出現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)，就會(huì)形成大量壞賬。美國(guó)的次貸危機(jī)就是這樣產(chǎn)生的。
記者：那么現(xiàn)在我國(guó)實(shí)行從緊的貨幣政策，是不是政府想重新恢復(fù)到銀根決定地根的機(jī)制？
樊綱：這兩者是相互影響的。從總的來(lái)講，應(yīng)該是貨幣的多少，最終決定市場(chǎng)價(jià)格，包括物價(jià)以及各種資產(chǎn)和土地市場(chǎng)價(jià)格的變動(dòng)。不過(guò)還有一個(gè)因素，就是人們對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期價(jià)格，這兩個(gè)因素一定是都起作用的。
地根決定銀根的機(jī)制，特別容易產(chǎn)生因土地的擴(kuò)張而導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)的擴(kuò)張。在這種情況下，土地確實(shí)應(yīng)該參加宏觀調(diào)控。通過(guò)調(diào)控地方政府的投資規(guī)模來(lái)調(diào)控地方政府行為。管住了地方政府的用地規(guī)模，也就管住了地方政府的投資需求，也就減少了其擴(kuò)張能力。
記者：是否可以通過(guò)調(diào)整中央和地方政府對(duì)土地收益分配的比例來(lái)達(dá)到調(diào)控地方政府盲目擴(kuò)張的目的？
樊綱：通過(guò)利益機(jī)制來(lái)調(diào)節(jié)當(dāng)然是一個(gè)方向。我覺(jué)得可以通過(guò)稅收的方式，比如征收物業(yè)稅，把物業(yè)稅主要交給地方政府，可以在很大程度上抑制地方政府多征地、多拍地的沖動(dòng)。中央政府可以雙管齊下，一方面通過(guò)政策嚴(yán)控地方政府批地，一方面通過(guò)開(kāi)征物業(yè)稅等增加地方政府稅種，從而增加其財(cái)政收入來(lái)源。這樣地方政府就不會(huì)把重點(diǎn)放在土地?cái)U(kuò)張和房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)熱發(fā)展上，而會(huì)致力于在現(xiàn)有的存量土地上越做越好，從而使稅收越來(lái)越多。
供給不足也是一個(gè)大問(wèn)題——關(guān)于當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)
記者：現(xiàn)在政府一方面實(shí)行從緊的貨幣政策，一方面也在控制房企IPO。給人的感覺(jué)是，政府試圖通過(guò)金融手段控制房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。您作為貨幣、金融問(wèn)題專(zhuān)家，如何看待這個(gè)現(xiàn)象？
樊綱：這正是我要談的一個(gè)問(wèn)題。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)肯定是要發(fā)展的。從理論上講，房?jī)r(jià)也肯定是還要上漲的。這是由中國(guó)人多地少的國(guó)情決定的。但需求過(guò)大就會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)提高過(guò)快，形成泡沫，所以要控制需求?，F(xiàn)在來(lái)自各方面的聲音也都提出要控制房地產(chǎn)投資需求，這也是對(duì)的。但是必須看到，物價(jià)是由市場(chǎng)供求關(guān)系決定的，供給太少、供不應(yīng)求也會(huì)導(dǎo)致價(jià)格高漲。
當(dāng)然，也有人說(shuō)，不是供給多少問(wèn)題，而是供給結(jié)構(gòu)問(wèn)題。我不太贊成這個(gè)觀點(diǎn)?，F(xiàn)在高檔房再多，也有人買(mǎi)，那就不是供給結(jié)構(gòu)問(wèn)題。我認(rèn)為仍然有供給總量不足的問(wèn)題?，F(xiàn)在我們搞宏觀調(diào)控，控制土地供應(yīng)不說(shuō)，甚至控制容積率，實(shí)際上限制了土地利用率。生態(tài)、環(huán)保與規(guī)劃思想不能離開(kāi)中國(guó)的國(guó)情。恰恰相反，正因?yàn)槲覀兊耐恋厥怯邢薜?，土地供?yīng)量需要控制，所以我們要在提高土地利用率上做文章，要通過(guò)提高土地利用率來(lái)擴(kuò)大供給的空間。
應(yīng)該說(shuō)，目前的地產(chǎn)市場(chǎng)，供給不足也是一個(gè)大問(wèn)題。如果既不能給房地產(chǎn)商提供新的用地空間，又在銀行信貸等金融手段上予以限制，這等于是在壓縮供給，實(shí)際上又會(huì)由于供給減少而刺激房?jī)r(jià)的進(jìn)一步上漲。所以調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，我們也應(yīng)該在增加供給上做做文章，而不僅僅是控制需求。在我國(guó)人多地少、人地關(guān)系緊張的條件下，我特別認(rèn)為應(yīng)該大幅度提高土地的容積率，大大提高土地的利用效率，不能把地多人少?lài)?guó)家的那種容積率標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)用到我們國(guó)家來(lái)，不能在這個(gè)問(wèn)題上過(guò)早地搞奢侈消費(fèi)。
記者：現(xiàn)在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，資金問(wèn)題成了影響甚至決定其生存和發(fā)展的關(guān)鍵問(wèn)題：上市無(wú)望，融資無(wú)門(mén)，銀行信貸緊縮等，使不少房企面臨資金鏈斷裂的危險(xiǎn)。在這種局勢(shì)下，有人預(yù)測(cè)中小房地產(chǎn)企業(yè)被大企業(yè)兼并、整合已不可避免。您怎么看這個(gè)現(xiàn)象？
樊綱：如果危機(jī)來(lái)了，房地產(chǎn)中小企業(yè)面臨的就不僅僅是整合問(wèn)題了，而是要大批破產(chǎn)。不過(guò)我們現(xiàn)在由于地產(chǎn)泡沫還不大，政策調(diào)節(jié)相對(duì)及時(shí)，中小企業(yè)暫時(shí)還不會(huì)面臨倒閉的危險(xiǎn)。如果真的有些小企業(yè)融資有問(wèn)題，該倒閉還是得倒閉。而且事實(shí)上我們的房地產(chǎn)企業(yè)里頭(特別是中小企業(yè)里)有相當(dāng)一部分也不是什么正規(guī)房地產(chǎn)企業(yè)，就是當(dāng)初通過(guò)某種方式拿了一兩塊地，有的轉(zhuǎn)手炒起來(lái)了，有的以此抵押，換得資金蓋了兩棟樓了。說(shuō)穿了，就是一個(gè)土地投機(jī)倒把公司。這樣的企業(yè)，倒閉幾家對(duì)房市也不會(huì)有什么太大影響。如果現(xiàn)在市場(chǎng)到了該出現(xiàn)整合的時(shí)候，我們就應(yīng)該讓它發(fā)生，也有利于提高土地的使用效率。
企業(yè)整合的問(wèn)題并不是現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要問(wèn)題?，F(xiàn)在的問(wèn)題仍然是：如何通過(guò)增加供給來(lái)平抑需求？
記者：關(guān)于房?jī)r(jià)上漲，有人提出，國(guó)民收入上漲了，房?jī)r(jià)上漲就是合理的。這句話(huà)不能說(shuō)沒(méi)有道理，但這里可能涉及一個(gè)房?jī)r(jià)收入比的問(wèn)題。您認(rèn)為我們目前的房?jī)r(jià)收入比是正常的嗎？
樊綱：房?jī)r(jià)收入比國(guó)際上有一個(gè)大概通用的標(biāo)準(zhǔn)，但是各國(guó)應(yīng)該結(jié)合各自的國(guó)情有一定的變化，這里我們不去討論這個(gè)具體的標(biāo)準(zhǔn)。但如果我們看看房?jī)r(jià)收入比的曲線圖就會(huì)發(fā)現(xiàn)，很多國(guó)家的房?jī)r(jià)收入比的線條基本上是平的，而我國(guó)有些地區(qū)目前這條線是急速上升的。這就是問(wèn)題所在。很明顯，如果房?jī)r(jià)漲幅大大超過(guò)收入增幅，那么這個(gè)房?jī)r(jià)就是過(guò)高了。
目前我國(guó)一些大城市房?jī)r(jià)確實(shí)是過(guò)高了，但一些中小城市房?jī)r(jià)應(yīng)該說(shuō)還是比較合理的。其實(shí)中國(guó)的房?jī)r(jià)收入比相對(duì)世界其他國(guó)家，應(yīng)該是稍高一點(diǎn)，因?yàn)橹袊?guó)人多地少、住房緊張，大家應(yīng)該住稍小一點(diǎn)的房子。但目前人人都想住較大面積的房子，這就造成了供給緊張。而需求是會(huì)隨著人們對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期的增長(zhǎng)而增長(zhǎng)的。在這樣一種情況下，如果不征收物業(yè)稅，只會(huì)助長(zhǎng)需求。人們總想著早買(mǎi)房好，早買(mǎi)大房好，因?yàn)樵缳I(mǎi)便宜，買(mǎi)了以后又沒(méi)有物業(yè)稅等成本付出，可以坐等升值。這樣一來(lái)，房市需求越來(lái)越旺。對(duì)此，必須以相應(yīng)的制度來(lái)加以調(diào)控，降低對(duì)房市的預(yù)期。
所以我認(rèn)為，我們現(xiàn)行的金融調(diào)控政策，重點(diǎn)應(yīng)該在如何抑制需求上動(dòng)腦筋，而不是造成供給減少。
自給自足也可以利用國(guó)際市場(chǎng)——關(guān)于18億畝耕地
記者：您能否從市場(chǎng)的角度，談?wù)剬?duì)耕地保護(hù)的看法？
樊綱：保住18億畝耕地意味著糧食自給自足，對(duì)這一點(diǎn)我是非常贊成的。中國(guó)糧食自給自足的概念是有歷史的，甚至到了上世紀(jì)60 年代，國(guó)際上主要資本主義國(guó)家對(duì)我國(guó)實(shí)行糧食禁運(yùn)的時(shí)候，這個(gè)觀念又得到了加強(qiáng)?，F(xiàn)在當(dāng)然世界形勢(shì)已發(fā)生了巨大變化，但從國(guó)際政治的角度看，糧食禁運(yùn)的可能性仍然存在（我們現(xiàn)在就還面對(duì)著高科技產(chǎn)品的國(guó)際禁運(yùn)）。糧食一緊張，世界上許多國(guó)家就會(huì)開(kāi)始禁止糧食出口。這次出現(xiàn)的石油危機(jī)又導(dǎo)致一些國(guó)家和地區(qū)將糧食生產(chǎn)轉(zhuǎn)向?yàn)槿剂仙a(chǎn)，造成世界糧食供應(yīng)的緊張。許多國(guó)家就開(kāi)始停止出口糧食了，我國(guó)自足率較高的優(yōu)勢(shì)就體現(xiàn)出來(lái)了。所以對(duì)于我們這樣一個(gè)人口大國(guó)來(lái)講，保證18億畝耕地是必要的。
但是我認(rèn)為，自給自足也不一定非得是百分之百的自給自足。比如說(shuō)有10%的糧食依賴(lài)進(jìn)口，應(yīng)該也可以算是自給自足了。而且這樣做實(shí)際上相當(dāng)于是借用了其他國(guó)家的土地和水資源來(lái)緩解我國(guó)土地和水資源緊張的壓力。當(dāng)然這樣做的前提是，我們要搞好糧食儲(chǔ)備。在國(guó)際糧食市場(chǎng)供給較充裕時(shí)增加進(jìn)口來(lái)保證充足的儲(chǔ)備，在這種糧食儲(chǔ)備的基礎(chǔ)上保證一定時(shí)間內(nèi)百分之百的“自足率”。當(dāng)然，現(xiàn)在更重要的還是更充分地利用農(nóng)業(yè)科技成果，提高有限土地上的糧食產(chǎn)出率。
土地領(lǐng)域目前有兩大問(wèn)題尤為突出：一是城市化進(jìn)程的加快使農(nóng)村集體土地進(jìn)入市場(chǎng)“流轉(zhuǎn)”的現(xiàn)象日益增多，農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)及其“待遇”問(wèn)題因而越來(lái)越為大眾所關(guān)注；二是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中存在的一些問(wèn)題，使得地價(jià)、國(guó)家土地政策及相關(guān)問(wèn)題也往往成為引發(fā)公眾議論的焦點(diǎn)話(huà)題。
最近，本報(bào)記者以此為主題，采訪了著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家樊綱教授。樊教授提出的一些見(jiàn)解，如“地主”和農(nóng)民的分化問(wèn)題、農(nóng)村宅基地產(chǎn)權(quán)問(wèn)題以及地根與銀根的關(guān)系問(wèn)題等，新穎獨(dú)到，值得關(guān)注和探討。
本篇訪談錄，原載于由中國(guó)國(guó)土資源報(bào)社主辦的《中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)》雜志2008年第4期，為了讓更多的讀者關(guān)注和探討上述問(wèn)題，本報(bào)特予以轉(zhuǎn)載。
地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展實(shí)際上已使中國(guó)農(nóng)民分化為兩大群體：城鄉(xiāng)接合部以經(jīng)營(yíng)地產(chǎn)為主要收入來(lái)源的“地主”，以及遠(yuǎn)離城鎮(zhèn)仍以務(wù)農(nóng)為生的傳統(tǒng)意義上的農(nóng)民。因而農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)需要進(jìn)一步細(xì)化，城市地產(chǎn)應(yīng)該考慮兩種不同的所有權(quán)并存、待遇同等的問(wèn)題
采訪樊綱教授的那天上午，他剛從歐洲飛回，風(fēng)塵未退，坐在餐桌邊就從容地評(píng)點(diǎn)起當(dāng)前的地產(chǎn)市場(chǎng)。關(guān)于宏觀調(diào)控、關(guān)于農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)、關(guān)于物業(yè)稅、關(guān)于房市供給……作為宏觀經(jīng)濟(jì)和貨幣金融問(wèn)題專(zhuān)家，土地制度和房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題并非其研究重點(diǎn)，但樊綱教授思路敏捷，見(jiàn)解獨(dú)到。對(duì)土地和地產(chǎn)問(wèn)題的一個(gè)個(gè)看似閑散的評(píng)點(diǎn)，時(shí)時(shí)閃現(xiàn)出思維的火花和智慧的靈光。
訪談中記者發(fā)現(xiàn)，樊綱教授的一些見(jiàn)解，實(shí)際上敏銳地反映了當(dāng)前我們地產(chǎn)市場(chǎng)的幾個(gè)新動(dòng)向。
“地主”和農(nóng)民的分化決定了產(chǎn)權(quán)關(guān)系調(diào)整的不同方式——關(guān)于農(nóng)村集體土地
記者：這些年我國(guó)城市化發(fā)展速度加快，農(nóng)村土地進(jìn)入城市圈的越來(lái)越多，地產(chǎn)價(jià)值日益顯化。由此帶來(lái)的矛盾也越來(lái)越尖銳，主要是城鎮(zhèn)邊緣地帶的農(nóng)民或者農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織自己將集體土地作為地產(chǎn)來(lái)經(jīng)營(yíng)，也就是在集體土地上自建住宅或廠房出租甚至出售等。這與國(guó)家現(xiàn)行法律相關(guān)規(guī)定是沖突的。農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)及其實(shí)現(xiàn)形式等問(wèn)題因而成為相關(guān)領(lǐng)域?qū)＜覍W(xué)者們爭(zhēng)論的焦點(diǎn)問(wèn)題。您如何看待這個(gè)問(wèn)題？
樊綱：土地產(chǎn)權(quán)問(wèn)題是一個(gè)大問(wèn)題。完全的產(chǎn)權(quán)和財(cái)產(chǎn)租賃權(quán)相比至少有一個(gè)差別：是否有土地財(cái)產(chǎn)抵押和出售權(quán)。不過(guò)現(xiàn)在真正能在市場(chǎng)上實(shí)現(xiàn)抵押、出售功能的也就是沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)或者是城郊接合部的一部分農(nóng)村集體土地，真正遠(yuǎn)離城鎮(zhèn)的農(nóng)地其實(shí)是不值錢(qián)的。這是由市場(chǎng)需求決定的?；蛟S可以這樣講，這些年地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展實(shí)際上已使中國(guó)農(nóng)民分化為兩大群體——城鄉(xiāng)接合部那些就業(yè)已經(jīng)轉(zhuǎn)換、已經(jīng)可以靠經(jīng)營(yíng)地產(chǎn)為主要收入來(lái)源的“地主”，以及遠(yuǎn)離城鎮(zhèn)、仍以務(wù)農(nóng)為生的傳統(tǒng)意義上的農(nóng)民。因而農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)問(wèn)題需要進(jìn)一步細(xì)化，加以分析，區(qū)別對(duì)待。
記者：您說(shuō)的這種分化，實(shí)際上是土地用途的分化帶來(lái)其價(jià)值的巨大差異，從而改變了其使用者的生存方式。
樊綱：對(duì)。所以我們現(xiàn)在首先要把這兩種形式或身份下的農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)區(qū)分開(kāi)來(lái)討論。關(guān)鍵的一點(diǎn)是，對(duì)不同的人來(lái)說(shuō)，那塊土地的意義可以有很大的不同。如果是遠(yuǎn)離城鎮(zhèn)的農(nóng)村土地，你賦予了它完全的財(cái)產(chǎn)權(quán)，可以出售，可以抵押，那么完全有可能出現(xiàn)這種情況：農(nóng)民將土地出售或抵押出去了（而這往往是因?yàn)橐淮翁鞛?zāi)，或家里出了一個(gè)重病人，或者是經(jīng)不住某個(gè)“投資者”的誘惑），然后進(jìn)城打工，而且這時(shí)是不得不去打工了。也就是說(shuō)，他在農(nóng)村已沒(méi)有原來(lái)由土地所提供的那個(gè)社會(huì)保障了，但在城里他的身份仍然是農(nóng)民工，沒(méi)有資格享受城市社會(huì)保障。這樣這些農(nóng)民就成了“兩不靠”的真正的“黑戶(hù)”——在城市是沒(méi)有社會(huì)保障的 “貧民”，在農(nóng)村是沒(méi)有土地的名義上的“農(nóng)民”。所有發(fā)展中國(guó)家如南美的一些國(guó)家、亞洲的一些國(guó)家（菲律賓、印度等），農(nóng)村土地就是這樣集中的，大農(nóng)場(chǎng)主和失去土地、流入城市的平民就是這樣分化出來(lái)的。所以農(nóng)村土地，我這里指的是遠(yuǎn)離城郊的暫時(shí)沒(méi)有市場(chǎng)價(jià)值的真正的農(nóng)業(yè)用地，產(chǎn)權(quán)如何改革，主要需要考慮的，其實(shí)是農(nóng)民的社會(huì)保障問(wèn)題。
中國(guó)不同于一些農(nóng)村人口只占極少比例的發(fā)達(dá)國(guó)家(即使是韓國(guó)，其農(nóng)民目前也只占到全國(guó)勞動(dòng)力的5%左右)。如果農(nóng)村人口只占到全國(guó)總?cè)丝诘?%，農(nóng)村土地高度集中，現(xiàn)代化程度也相當(dāng)高，農(nóng)業(yè)收入本身也能使農(nóng)民具有了“地主”的身份，就不存在我剛才講的這種農(nóng)民“分化”了。但中國(guó)目前還有至少35%的勞動(dòng)力是以農(nóng)業(yè)為主要收入來(lái)源的農(nóng)民，今后相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)都還不會(huì)形成上面那種局面。農(nóng)民的分化、農(nóng)村土地與地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的分化，使得當(dāng)前中國(guó)的農(nóng)村經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出 “二元結(jié)構(gòu)”。這種狀況還將在相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)存在。我認(rèn)為，在中國(guó)目前實(shí)行統(tǒng)一的農(nóng)村土地私有權(quán)是有問(wèn)題的。在社會(huì)還沒(méi)有能力為所有的農(nóng)民提供新的社會(huì)保障之前，禁止農(nóng)民買(mǎi)賣(mài)或抵押農(nóng)村土地，實(shí)際上是用法律的形式，強(qiáng)制性地給農(nóng)民一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的社會(huì)保障，就是土地。
就另一部分目前較為“值錢(qián)”的土地和占用這些土地的人而言，當(dāng)然可以考慮土地的流轉(zhuǎn)問(wèn)題?，F(xiàn)在不僅我國(guó)，就是許多發(fā)達(dá)國(guó)家如英國(guó)等，城市土地也不是私有的。我國(guó)城市土地是采用以70年使用權(quán)的形式出讓?zhuān)敲词遣皇且部梢詫?shí)行農(nóng)村土地70年的使用權(quán)或承包權(quán)？這樣，位于城市邊緣、城郊接合部的那部分農(nóng)村集體土地，就可以在不改變其所有權(quán)性質(zhì)的前提下，也實(shí)行與城市土地同等的待遇，同樣允許其使用權(quán)以70年為期限合法流轉(zhuǎn)？我的意思是說(shuō)，不實(shí)行農(nóng)村土地私有，也不要將進(jìn)入城市圈的農(nóng)村土地一律強(qiáng)制性征收為國(guó)家所有。可以在保留其集體“公有”性質(zhì)的前提下，允許其使用權(quán)或者說(shuō)承包權(quán)延長(zhǎng)到70年，這樣就使那些位于城市邊緣的農(nóng)地，事實(shí)上能以與城市土地同等的身份進(jìn)入地產(chǎn)市場(chǎng)交易，或稱(chēng)“流轉(zhuǎn)”。
對(duì)于遠(yuǎn)離城郊的農(nóng)地，延長(zhǎng)其承包權(quán)到70年，也有利于那些農(nóng)地在不改變其農(nóng)業(yè)用途的基礎(chǔ)上，在農(nóng)民逐步轉(zhuǎn)移的過(guò)程中，實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)包后的集中，提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效率。
這里涉及城市用地的性質(zhì)問(wèn)題。關(guān)鍵一點(diǎn)是要改變?cè)瓉?lái)關(guān)于城市用地都必須是“國(guó)有土地”的法律規(guī)定。如果集體產(chǎn)權(quán)的土地也可以是城市用地，原來(lái)使用這些土地的人自然也就可以享受城市化的利益了。
記者：這可能會(huì)造成一種新的財(cái)產(chǎn)分配不平等。準(zhǔn)確地說(shuō)，它涉及兩方面：一是您所說(shuō)的城市近郊的“地主”與遠(yuǎn)離城郊的農(nóng)民之間的收入分配差距——同是集體土地產(chǎn)權(quán)，卻因地理位置導(dǎo)致用途的不同，而造成生產(chǎn)或經(jīng)營(yíng)收入的巨大差異；二是已合法進(jìn)入城市的“地主”與普通的城市原有居民之間的收入分配差距———同為城市平民，前者擁有一份巨大的具有經(jīng)營(yíng)升值能力的土地財(cái)產(chǎn)，而后者是真正的“無(wú)產(chǎn)者”，連居住之所也要靠長(zhǎng)期的勞動(dòng)所得來(lái)?yè)Q取。這種財(cái)產(chǎn)分配不平等會(huì)不會(huì)導(dǎo)致巨大的社會(huì)心理落差，從而影響我們社會(huì)的公平與穩(wěn)定？
樊綱：這種不平等在一定意義上是一個(gè)客觀存在，是由城市化和農(nóng)民進(jìn)城過(guò)程的漸進(jìn)性所決定的。因?yàn)槟悴豢赡芤幌伦邮顾修r(nóng)民轉(zhuǎn)移出來(lái)，也不可能使得所有地方都一下子成為城市，也永遠(yuǎn)不可能使所有的人原來(lái)占用的那一塊地的價(jià)值都上升到同等水平。但是，這個(gè)可以用國(guó)家稅收來(lái)調(diào)節(jié)。比如征收財(cái)產(chǎn)稅、發(fā)展稅、土地交易稅、物業(yè)稅等。理由很簡(jiǎn)單：城郊“地主”手中的這部分農(nóng)村集體土地，能在地產(chǎn)市場(chǎng)上實(shí)現(xiàn)其巨大的價(jià)值，得益于國(guó)家的城市規(guī)劃以及政府對(duì)周邊城市基礎(chǔ)設(shè)施的投入。因此其土地“發(fā)展”后形成的收入主要是國(guó)家投入所帶來(lái)的，應(yīng)該歸于公益性收入。
當(dāng)然，這種稅收調(diào)節(jié)只能在一定程度上調(diào)整城市居民、農(nóng)村“地主”與普通農(nóng)民之間的收入分配差距，而不能實(shí)現(xiàn)絕對(duì)的“公平”。問(wèn)題的關(guān)鍵是要把土地等資產(chǎn)的管理制度化，形成公正的規(guī)則。收入的均等則要通過(guò)工業(yè)化、城市化的歷史進(jìn)程逐步實(shí)現(xiàn)。
試行完全產(chǎn)權(quán)與永久產(chǎn)權(quán)——關(guān)于農(nóng)村宅基地
記者：討論《物權(quán)法》時(shí)，不少學(xué)者提出要賦予農(nóng)村宅基地抵押權(quán)，但《物權(quán)法》最終擱置了這一提議。您怎么看農(nóng)村宅基地的問(wèn)題？
樊綱：對(duì)于農(nóng)村宅基地，我倒是覺(jué)得可以試行較完整的私有產(chǎn)權(quán)制度，實(shí)行永久產(chǎn)權(quán)。事實(shí)上這部分產(chǎn)權(quán)也已經(jīng)具有了永久性?？梢园船F(xiàn)有人口狀況，一次性地鎖定、分配到各戶(hù)，允許他們進(jìn)行財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或抵押。這樣做一方面有利于促進(jìn)農(nóng)村人口向城市轉(zhuǎn)移，另一方面也有利于解決部分城市人在農(nóng)村找到居所的問(wèn)題。
記者：那么農(nóng)村新增人口怎么辦？完全讓各戶(hù)自己解決其居所問(wèn)題是不是現(xiàn)實(shí)？
樊綱：人口有新增的，也有死去的。這在總體上、長(zhǎng)期來(lái)看大致是可以平衡的。當(dāng)然具體到各戶(hù)，可能不會(huì)做到完全平衡。但這樣做，一方面可以促進(jìn)農(nóng)村的計(jì)劃生育，使農(nóng)民自己控制人口的增長(zhǎng)；另一方面還可以通過(guò)農(nóng)村建樓房、提高宅基地利用率來(lái)解決。當(dāng)然，這里有一個(gè)問(wèn)題還不好解決，就是仍然存在城市邊緣地帶與遠(yuǎn)離城鎮(zhèn)地區(qū)的農(nóng)村宅基地的差別。城鄉(xiāng)接合部的農(nóng)民宅基地很容易就整合了，租賃了，但遠(yuǎn)離城鎮(zhèn)的農(nóng)民宅基地卻較難實(shí)現(xiàn)整合，房子也租不出去。我這里指的是進(jìn)城打工的農(nóng)民，人走了，房子也租不出去，其宅基地的財(cái)產(chǎn)權(quán)價(jià)值就是實(shí)現(xiàn)了也不會(huì)太高。但這種差別只能在城市化和農(nóng)民進(jìn)城的過(guò)程中逐步解決，我們?cè)谶@個(gè)發(fā)展階段上還不可能一下子實(shí)現(xiàn)這一平等。
對(duì)此，實(shí)行宅基地的“跨區(qū)”置換可能是一種可行的解決方式。比如把這些已經(jīng)空置的房屋和宅基地置換到城鎮(zhèn)周邊去，把原宅基地變?yōu)檗r(nóng)地，恢復(fù)耕種。
記者：土地置換已經(jīng)在很多地方尤其是江浙一帶搞了很多年了，當(dāng)?shù)匕堰@種做法叫做“三集中”，也有的和村莊整理結(jié)合起來(lái)搞。
樊綱：那些都還只限于一個(gè)狹小的區(qū)域內(nèi)，如同一個(gè)鎮(zhèn)內(nèi)，或者頂多同一個(gè)縣域范圍內(nèi)。像村莊整理主要是在同一個(gè)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)。
我這里講的“置換”，是指在更廣泛的區(qū)域內(nèi)，如跨市甚至跨省置換。如果農(nóng)民宅基地?fù)碛型耆呢?cái)產(chǎn)權(quán)，那么地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較快、用地需求較大的地區(qū)，是不是就可以跨越地域界線、以購(gòu)買(mǎi)的方式將那些地處偏遠(yuǎn)農(nóng)村的農(nóng)民宅基地置換出來(lái)、讓那邊的宅基地復(fù)耕？我覺(jué)得至少可以考慮首先讓這種置換在省域內(nèi)進(jìn)行。當(dāng)然，這種村莊置換必須整體進(jìn)行，這又會(huì)遇到村民意見(jiàn)不一致時(shí)如何操作等問(wèn)題，需要考慮。
在 “跨區(qū)置換”時(shí)，十分關(guān)鍵的一個(gè)問(wèn)題是嚴(yán)格的監(jiān)管。不能這邊用了農(nóng)地，那邊宅基地沒(méi)有退耕。這是土地管理部門(mén)的職責(zé)了。一個(gè)國(guó)家現(xiàn)代化的進(jìn)程，一個(gè)重要的方面就是要逐步做到有法必依，有人嚴(yán)格執(zhí)法。法律是可以修訂的，但一旦有了新的法，就一定要有機(jī)制來(lái)保證執(zhí)行。有法必依，才可能依法、合理、有序地流轉(zhuǎn)與交易。法治其實(shí)是一切市場(chǎng)機(jī)制的基礎(chǔ)。
記者：賦予農(nóng)民宅基地完全產(chǎn)權(quán)，可以較好地解決農(nóng)民進(jìn)城、占用城市土地資源以后，農(nóng)村土地資源閑置的問(wèn)題，在相當(dāng)程度上有助于實(shí)現(xiàn)“城市建設(shè)用地面積的增加與農(nóng)村建設(shè)用地面積的減少掛鉤”的政策思路。但是，假若農(nóng)民可以自由出售或抵押自己的宅基地，必須要面對(duì)兩個(gè)問(wèn)題：第一，盡管從總體上看，農(nóng)村人口城市化是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大趨勢(shì)，但從局部或個(gè)體來(lái)看，農(nóng)村人口的城市化其實(shí)是一個(gè)流動(dòng)性的、不穩(wěn)定的過(guò)程。也就是說(shuō)，相當(dāng)一部分進(jìn)城的農(nóng)民有可能覺(jué)得自己在城市沒(méi)有或失去了競(jìng)爭(zhēng)力（或生存能力），不得不重回農(nóng)村去，而此時(shí)他們?cè)谵r(nóng)村連居所都沒(méi)有了，因?yàn)橹捌湔匾呀?jīng)賣(mài)掉了。那么這時(shí)候他們?cè)撛趺崔k？第二，農(nóng)民進(jìn)城并不意味著其擁有城市居民的身份，這不僅僅是一個(gè)戶(hù)籍制度問(wèn)題，它主要應(yīng)該涉及城市社會(huì)保障的問(wèn)題。如果農(nóng)民在城里并沒(méi)有被納入城市社會(huì)保障的范疇，而其在農(nóng)村的宅基地又被自己“處理”掉了，那么這些農(nóng)民就成了無(wú)住房保障的人。所以現(xiàn)在農(nóng)村的宅基地在很大程度上也是農(nóng)民的一個(gè)基本生活保障，得解決其長(zhǎng)久、延續(xù)性問(wèn)題。
樊綱：這當(dāng)然是一個(gè)問(wèn)題。但政府可以制定一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，把進(jìn)城的農(nóng)民逐步納入到城市社會(huì)保障體系內(nèi)，這樣農(nóng)民就不必依附于宅基地。另外，即使農(nóng)民需要重回農(nóng)村、靠務(wù)農(nóng)為生，也不是不可行。因?yàn)樗某邪夭](méi)有完全產(chǎn)權(quán)，不可能被出售或抵押了，頂多也只是將其承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)租給別人了，他還可以重新耕作或租種農(nóng)地來(lái)維持基本生活。至于住所，也可以像有些城市居民一樣，租住別人空閑的房屋。不過(guò)，我相信在許多這樣的情況下，農(nóng)民不會(huì)很快把宅基地出售出去，最初也可能是先租出去。
宅基地與農(nóng)地不一樣，它涉及面積比較小，而且尤其是對(duì)遠(yuǎn)離城郊、務(wù)農(nóng)為生的農(nóng)民而言，也不涉及其主要生活或收入來(lái)源。因此我認(rèn)為農(nóng)地不私有化，在此前提下宅基地可以在土地產(chǎn)權(quán)改革方面先行一步。
不能讓銀根跟著地根走——關(guān)于宏觀調(diào)控
記者：這幾年，政府運(yùn)用土地、信貸政策等對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了宏觀調(diào)控，但許多人覺(jué)得調(diào)控效果似乎并不顯著。您對(duì)此怎么看？
樊綱：宏觀調(diào)控根本上看，還不是銀根問(wèn)題，即貨幣問(wèn)題。銀根是二級(jí)市場(chǎng)問(wèn)題，是政府對(duì)土地進(jìn)行拍賣(mài)以后的事。現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要問(wèn)題是政府拿多少地來(lái)進(jìn)行拍賣(mài)，拍賣(mài)出的價(jià)格是多少，然后地產(chǎn)商就能拿這塊地到銀行去抵押出多少錢(qián)來(lái)。所以這是地根問(wèn)題，是銀根跟著地根走。而世界上大多數(shù)國(guó)家都是地根跟著銀根走，中國(guó)正好相反。西方國(guó)家的財(cái)政體制決定了地方政府如果借債，必須有財(cái)政制度保障，不能欠賬。而我國(guó)是地方政府不能借債，但是土地可以融資。地方政府可以用土地融資的辦法來(lái)發(fā)展城市、搞建設(shè)。其實(shí)，在某種程度上看，是地方政府的投資沖動(dòng)導(dǎo)致了我國(guó)更容易形成地根決定銀根的機(jī)制。這種機(jī)制特別容易產(chǎn)生這種現(xiàn)象：由于土地的失控而導(dǎo)致宏觀經(jīng)濟(jì)的失控，也由此導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫。
現(xiàn)在普遍存在的問(wèn)題是：大家對(duì)房地產(chǎn)的預(yù)期過(guò)高，造成銀行信貸擴(kuò)張，結(jié)果必然是一出現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)，就會(huì)形成大量壞賬。美國(guó)的次貸危機(jī)就是這樣產(chǎn)生的。
記者：那么現(xiàn)在我國(guó)實(shí)行從緊的貨幣政策，是不是政府想重新恢復(fù)到銀根決定地根的機(jī)制？
樊綱：這兩者是相互影響的。從總的來(lái)講，應(yīng)該是貨幣的多少，最終決定市場(chǎng)價(jià)格，包括物價(jià)以及各種資產(chǎn)和土地市場(chǎng)價(jià)格的變動(dòng)。不過(guò)還有一個(gè)因素，就是人們對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期價(jià)格，這兩個(gè)因素一定是都起作用的。
地根決定銀根的機(jī)制，特別容易產(chǎn)生因土地的擴(kuò)張而導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)的擴(kuò)張。在這種情況下，土地確實(shí)應(yīng)該參加宏觀調(diào)控。通過(guò)調(diào)控地方政府的投資規(guī)模來(lái)調(diào)控地方政府行為。管住了地方政府的用地規(guī)模，也就管住了地方政府的投資需求，也就減少了其擴(kuò)張能力。
記者：是否可以通過(guò)調(diào)整中央和地方政府對(duì)土地收益分配的比例來(lái)達(dá)到調(diào)控地方政府盲目擴(kuò)張的目的？
樊綱：通過(guò)利益機(jī)制來(lái)調(diào)節(jié)當(dāng)然是一個(gè)方向。我覺(jué)得可以通過(guò)稅收的方式，比如征收物業(yè)稅，把物業(yè)稅主要交給地方政府，可以在很大程度上抑制地方政府多征地、多拍地的沖動(dòng)。中央政府可以雙管齊下，一方面通過(guò)政策嚴(yán)控地方政府批地，一方面通過(guò)開(kāi)征物業(yè)稅等增加地方政府稅種，從而增加其財(cái)政收入來(lái)源。這樣地方政府就不會(huì)把重點(diǎn)放在土地?cái)U(kuò)張和房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)熱發(fā)展上，而會(huì)致力于在現(xiàn)有的存量土地上越做越好，從而使稅收越來(lái)越多。
供給不足也是一個(gè)大問(wèn)題——關(guān)于當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)
記者：現(xiàn)在政府一方面實(shí)行從緊的貨幣政策，一方面也在控制房企IPO。給人的感覺(jué)是，政府試圖通過(guò)金融手段控制房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。您作為貨幣、金融問(wèn)題專(zhuān)家，如何看待這個(gè)現(xiàn)象？
樊綱：這正是我要談的一個(gè)問(wèn)題。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)肯定是要發(fā)展的。從理論上講，房?jī)r(jià)也肯定是還要上漲的。這是由中國(guó)人多地少的國(guó)情決定的。但需求過(guò)大就會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)提高過(guò)快，形成泡沫，所以要控制需求?，F(xiàn)在來(lái)自各方面的聲音也都提出要控制房地產(chǎn)投資需求，這也是對(duì)的。但是必須看到，物價(jià)是由市場(chǎng)供求關(guān)系決定的，供給太少、供不應(yīng)求也會(huì)導(dǎo)致價(jià)格高漲。
當(dāng)然，也有人說(shuō)，不是供給多少問(wèn)題，而是供給結(jié)構(gòu)問(wèn)題。我不太贊成這個(gè)觀點(diǎn)?，F(xiàn)在高檔房再多，也有人買(mǎi)，那就不是供給結(jié)構(gòu)問(wèn)題。我認(rèn)為仍然有供給總量不足的問(wèn)題?，F(xiàn)在我們搞宏觀調(diào)控，控制土地供應(yīng)不說(shuō)，甚至控制容積率，實(shí)際上限制了土地利用率。生態(tài)、環(huán)保與規(guī)劃思想不能離開(kāi)中國(guó)的國(guó)情。恰恰相反，正因?yàn)槲覀兊耐恋厥怯邢薜?，土地供?yīng)量需要控制，所以我們要在提高土地利用率上做文章，要通過(guò)提高土地利用率來(lái)擴(kuò)大供給的空間。
應(yīng)該說(shuō)，目前的地產(chǎn)市場(chǎng)，供給不足也是一個(gè)大問(wèn)題。如果既不能給房地產(chǎn)商提供新的用地空間，又在銀行信貸等金融手段上予以限制，這等于是在壓縮供給，實(shí)際上又會(huì)由于供給減少而刺激房?jī)r(jià)的進(jìn)一步上漲。所以調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，我們也應(yīng)該在增加供給上做做文章，而不僅僅是控制需求。在我國(guó)人多地少、人地關(guān)系緊張的條件下，我特別認(rèn)為應(yīng)該大幅度提高土地的容積率，大大提高土地的利用效率，不能把地多人少?lài)?guó)家的那種容積率標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)用到我們國(guó)家來(lái)，不能在這個(gè)問(wèn)題上過(guò)早地搞奢侈消費(fèi)。
記者：現(xiàn)在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，資金問(wèn)題成了影響甚至決定其生存和發(fā)展的關(guān)鍵問(wèn)題：上市無(wú)望，融資無(wú)門(mén)，銀行信貸緊縮等，使不少房企面臨資金鏈斷裂的危險(xiǎn)。在這種局勢(shì)下，有人預(yù)測(cè)中小房地產(chǎn)企業(yè)被大企業(yè)兼并、整合已不可避免。您怎么看這個(gè)現(xiàn)象？
樊綱：如果危機(jī)來(lái)了，房地產(chǎn)中小企業(yè)面臨的就不僅僅是整合問(wèn)題了，而是要大批破產(chǎn)。不過(guò)我們現(xiàn)在由于地產(chǎn)泡沫還不大，政策調(diào)節(jié)相對(duì)及時(shí)，中小企業(yè)暫時(shí)還不會(huì)面臨倒閉的危險(xiǎn)。如果真的有些小企業(yè)融資有問(wèn)題，該倒閉還是得倒閉。而且事實(shí)上我們的房地產(chǎn)企業(yè)里頭(特別是中小企業(yè)里)有相當(dāng)一部分也不是什么正規(guī)房地產(chǎn)企業(yè)，就是當(dāng)初通過(guò)某種方式拿了一兩塊地，有的轉(zhuǎn)手炒起來(lái)了，有的以此抵押，換得資金蓋了兩棟樓了。說(shuō)穿了，就是一個(gè)土地投機(jī)倒把公司。這樣的企業(yè)，倒閉幾家對(duì)房市也不會(huì)有什么太大影響。如果現(xiàn)在市場(chǎng)到了該出現(xiàn)整合的時(shí)候，我們就應(yīng)該讓它發(fā)生，也有利于提高土地的使用效率。
企業(yè)整合的問(wèn)題并不是現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要問(wèn)題?，F(xiàn)在的問(wèn)題仍然是：如何通過(guò)增加供給來(lái)平抑需求？
記者：關(guān)于房?jī)r(jià)上漲，有人提出，國(guó)民收入上漲了，房?jī)r(jià)上漲就是合理的。這句話(huà)不能說(shuō)沒(méi)有道理，但這里可能涉及一個(gè)房?jī)r(jià)收入比的問(wèn)題。您認(rèn)為我們目前的房?jī)r(jià)收入比是正常的嗎？
樊綱：房?jī)r(jià)收入比國(guó)際上有一個(gè)大概通用的標(biāo)準(zhǔn)，但是各國(guó)應(yīng)該結(jié)合各自的國(guó)情有一定的變化，這里我們不去討論這個(gè)具體的標(biāo)準(zhǔn)。但如果我們看看房?jī)r(jià)收入比的曲線圖就會(huì)發(fā)現(xiàn)，很多國(guó)家的房?jī)r(jià)收入比的線條基本上是平的，而我國(guó)有些地區(qū)目前這條線是急速上升的。這就是問(wèn)題所在。很明顯，如果房?jī)r(jià)漲幅大大超過(guò)收入增幅，那么這個(gè)房?jī)r(jià)就是過(guò)高了。
目前我國(guó)一些大城市房?jī)r(jià)確實(shí)是過(guò)高了，但一些中小城市房?jī)r(jià)應(yīng)該說(shuō)還是比較合理的。其實(shí)中國(guó)的房?jī)r(jià)收入比相對(duì)世界其他國(guó)家，應(yīng)該是稍高一點(diǎn)，因?yàn)橹袊?guó)人多地少、住房緊張，大家應(yīng)該住稍小一點(diǎn)的房子。但目前人人都想住較大面積的房子，這就造成了供給緊張。而需求是會(huì)隨著人們對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期的增長(zhǎng)而增長(zhǎng)的。在這樣一種情況下，如果不征收物業(yè)稅，只會(huì)助長(zhǎng)需求。人們總想著早買(mǎi)房好，早買(mǎi)大房好，因?yàn)樵缳I(mǎi)便宜，買(mǎi)了以后又沒(méi)有物業(yè)稅等成本付出，可以坐等升值。這樣一來(lái)，房市需求越來(lái)越旺。對(duì)此，必須以相應(yīng)的制度來(lái)加以調(diào)控，降低對(duì)房市的預(yù)期。
所以我認(rèn)為，我們現(xiàn)行的金融調(diào)控政策，重點(diǎn)應(yīng)該在如何抑制需求上動(dòng)腦筋，而不是造成供給減少。
自給自足也可以利用國(guó)際市場(chǎng)——關(guān)于18億畝耕地
記者：您能否從市場(chǎng)的角度，談?wù)剬?duì)耕地保護(hù)的看法？
樊綱：保住18億畝耕地意味著糧食自給自足，對(duì)這一點(diǎn)我是非常贊成的。中國(guó)糧食自給自足的概念是有歷史的，甚至到了上世紀(jì)60 年代，國(guó)際上主要資本主義國(guó)家對(duì)我國(guó)實(shí)行糧食禁運(yùn)的時(shí)候，這個(gè)觀念又得到了加強(qiáng)?，F(xiàn)在當(dāng)然世界形勢(shì)已發(fā)生了巨大變化，但從國(guó)際政治的角度看，糧食禁運(yùn)的可能性仍然存在（我們現(xiàn)在就還面對(duì)著高科技產(chǎn)品的國(guó)際禁運(yùn)）。糧食一緊張，世界上許多國(guó)家就會(huì)開(kāi)始禁止糧食出口。這次出現(xiàn)的石油危機(jī)又導(dǎo)致一些國(guó)家和地區(qū)將糧食生產(chǎn)轉(zhuǎn)向?yàn)槿剂仙a(chǎn)，造成世界糧食供應(yīng)的緊張。許多國(guó)家就開(kāi)始停止出口糧食了，我國(guó)自足率較高的優(yōu)勢(shì)就體現(xiàn)出來(lái)了。所以對(duì)于我們這樣一個(gè)人口大國(guó)來(lái)講，保證18億畝耕地是必要的。
但是我認(rèn)為，自給自足也不一定非得是百分之百的自給自足。比如說(shuō)有10%的糧食依賴(lài)進(jìn)口，應(yīng)該也可以算是自給自足了。而且這樣做實(shí)際上相當(dāng)于是借用了其他國(guó)家的土地和水資源來(lái)緩解我國(guó)土地和水資源緊張的壓力。當(dāng)然這樣做的前提是，我們要搞好糧食儲(chǔ)備。在國(guó)際糧食市場(chǎng)供給較充裕時(shí)增加進(jìn)口來(lái)保證充足的儲(chǔ)備，在這種糧食儲(chǔ)備的基礎(chǔ)上保證一定時(shí)間內(nèi)百分之百的“自足率”。當(dāng)然，現(xiàn)在更重要的還是更充分地利用農(nóng)業(yè)科技成果，提高有限土地上的糧食產(chǎn)出率。
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