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行業(yè)研究
對(duì)估價(jià)行業(yè)的思考
來(lái)源: | 作者:sdzhfdc | 發(fā)布時(shí)間: 2020-03-05 | 68967 次瀏覽 | 分享到:
本文認(rèn)為：（1）估價(jià)與評(píng)估的含義有所不同，估價(jià)一詞更加精準(zhǔn)，評(píng)估一詞較為寬泛；（2）廣義上的估價(jià)有專業(yè)估價(jià)和非專業(yè)估價(jià)之分，估價(jià)行業(yè)所從事的估價(jià)是一種專業(yè)估價(jià)；（3）不是所有的資產(chǎn)都需要專業(yè)估價(jià)，只有同時(shí)具有“獨(dú)一無(wú)二”和“價(jià)值量大”兩個(gè)特性的資產(chǎn)才真正需要專業(yè)估價(jià)；（4）估價(jià)應(yīng)當(dāng)劃分為不同的專業(yè)，如果沒(méi)有專業(yè)區(qū)分，估價(jià)將會(huì)失去社會(huì)信任；（5）由于房地產(chǎn)量大面廣等原因，房地產(chǎn)估價(jià)在古今中外都占估價(jià)行業(yè)的主體；（6）估價(jià)本質(zhì)上是評(píng)估價(jià)值而不是評(píng)估價(jià)格；（7）估價(jià)應(yīng)是模擬市場(chǎng)定價(jià)而不是替代市場(chǎng)定價(jià)；（8）估價(jià)是提供價(jià)值意見而不是作價(jià)格保證；（9）估價(jià)都會(huì)有誤差但誤差應(yīng)在合理范圍內(nèi)。


      二、估價(jià)行業(yè)所從事的估價(jià)是專業(yè)估價(jià)

       對(duì)估價(jià)作廣義和通俗的理解，即估計(jì)經(jīng)濟(jì)物品的價(jià)格或價(jià)值，是任何人都可以做的，不論他（她）估計(jì)得對(duì)與錯(cuò)，也不論其結(jié)果是否令人信服。但是，估價(jià)行業(yè)所從事的估價(jià)，是一種提供專業(yè)意見、具有公信力、實(shí)行有償服務(wù)、承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任的專業(yè)估價(jià)。由于這種估價(jià)活動(dòng)的技術(shù)性很強(qiáng)，估價(jià)結(jié)果的客觀合理與否關(guān)乎相關(guān)單位和個(gè)人的切身利益，甚至?xí)?duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)產(chǎn)生重大影響，關(guān)系公共利益和人民財(cái)產(chǎn)安全，例如為房地產(chǎn)抵押貸款服務(wù)的估價(jià)關(guān)系金融安全，為國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償服務(wù)的估價(jià)關(guān)系社會(huì)穩(wěn)定，所以不是隨便什么人都可以從事的，只能由取得相關(guān)資格的專業(yè)人員和取得相關(guān)資質(zhì)的專業(yè)機(jī)構(gòu)來(lái)從事。

       專業(yè)估價(jià)與非專業(yè)估價(jià)主要有以下5點(diǎn)不同：（1）由專業(yè)人員和專業(yè)機(jī)構(gòu)完成——專業(yè)估價(jià)是由具有相關(guān)估價(jià)專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)、取得相應(yīng)估價(jià)資格的估價(jià)師和具備足夠數(shù)量的估價(jià)師等條件、取得相應(yīng)估價(jià)資質(zhì)的估價(jià)機(jī)構(gòu)完成的。（2）是一種專業(yè)意見——專業(yè)估價(jià)不是憑直覺(jué)、感性認(rèn)識(shí)得出的，而是運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)方法，經(jīng)過(guò)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆治?、測(cè)算和判斷得出的專業(yè)意見。（3）具有公信力——專業(yè)估價(jià)提供的意見較科學(xué)、準(zhǔn)確、客觀、公正，具有證明效力，能使公眾相信、認(rèn)可或接受。（4）實(shí)行有償服務(wù)——專業(yè)估價(jià)要向委托人收取一定的費(fèi)用，是一種有償服務(wù)行為。（5）承擔(dān)法律責(zé)任——專業(yè)估價(jià)要對(duì)估價(jià)的過(guò)程和結(jié)果負(fù)責(zé)，承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。因此，估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人應(yīng)充分認(rèn)識(shí)到自己從事的是專業(yè)估價(jià)，并讓服務(wù)對(duì)象和社會(huì)大眾確實(shí)感受到你很專業(yè)。

       三、不是所有的資產(chǎn)都需要專業(yè)估價(jià)

一種職業(yè)乃至一個(gè)行業(yè)的生存與發(fā)展，必須建立在社會(huì)對(duì)它有內(nèi)在需要的基礎(chǔ)上，僅靠行政命令等外在的強(qiáng)制要求是難以維持長(zhǎng)久的。因此，如果社會(huì)大眾無(wú)法認(rèn)識(shí)或了解一種職業(yè)、一個(gè)行業(yè)存在的理由，以及這種職業(yè)、這個(gè)行業(yè)對(duì)社會(huì)福利和社會(huì)進(jìn)步帶來(lái)的貢獻(xiàn)，那么這種職業(yè)、這個(gè)行業(yè)就難以在現(xiàn)代競(jìng)爭(zhēng)激烈的社會(huì)存在下去，更不用說(shuō)要持續(xù)發(fā)展了。

       雖然任何資產(chǎn)在交易中都需要衡量和確定價(jià)格，估價(jià)行業(yè)希望所有的資產(chǎn)都要估價(jià)的心情也是可以理解的，但并不是所有的資產(chǎn)都需要專業(yè)估價(jià)。對(duì)于價(jià)值量較小或者價(jià)格依照通常方法容易確定的資產(chǎn)，通常不需要專業(yè)估價(jià)。例如，2004年11月25日發(fā)布的《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》（法釋〔2004〕16號(hào)）第4條規(guī)定：“對(duì)擬拍賣的財(cái)產(chǎn)，人民法院應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估。對(duì)于財(cái)產(chǎn)價(jià)值較低或者價(jià)格依照通常方法容易確定的，可以不進(jìn)行評(píng)估。”可見，一種資產(chǎn)只有同時(shí)具有“獨(dú)一無(wú)二”和“價(jià)值量大”兩個(gè)特性，才真正需要專業(yè)估價(jià)。這是因?yàn)椋海?）一種資產(chǎn)如果不具有獨(dú)一無(wú)二的特性，相同的很多，價(jià)格普遍存在、人人皆知，或者常人依照通常方法（例如通過(guò)簡(jiǎn)單的比較）便可以得知，就不需要專業(yè)估價(jià)。（2）一種資產(chǎn)雖然具有獨(dú)一無(wú)二的特性，但如果價(jià)值量不夠大，聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)或?qū)I(yè)人員估價(jià)的花費(fèi)與資產(chǎn)本身的價(jià)值相比較高，甚至超過(guò)資產(chǎn)本身的價(jià)值，聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)或?qū)I(yè)人員估價(jià)顯得不經(jīng)濟(jì)，則也不需要專業(yè)估價(jià)。因此，真正需要專業(yè)估價(jià)的主要是房地產(chǎn)、古董和藝術(shù)品、礦產(chǎn)、企業(yè)整體資產(chǎn)以及某些機(jī)器設(shè)備、無(wú)形資產(chǎn)等。

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