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行業(yè)研究
對估價行業(yè)的思考
來源: | 作者:sdzhfdc | 發(fā)布時間: 2020-03-05 | 69636 次瀏覽 | 分享到:
本文認(rèn)為：（1）估價與評估的含義有所不同，估價一詞更加精準(zhǔn)，評估一詞較為寬泛；（2）廣義上的估價有專業(yè)估價和非專業(yè)估價之分，估價行業(yè)所從事的估價是一種專業(yè)估價；（3）不是所有的資產(chǎn)都需要專業(yè)估價，只有同時具有“獨(dú)一無二”和“價值量大”兩個特性的資產(chǎn)才真正需要專業(yè)估價；（4）估價應(yīng)當(dāng)劃分為不同的專業(yè)，如果沒有專業(yè)區(qū)分，估價將會失去社會信任；（5）由于房地產(chǎn)量大面廣等原因，房地產(chǎn)估價在古今中外都占估價行業(yè)的主體；（6）估價本質(zhì)上是評估價值而不是評估價格；（7）估價應(yīng)是模擬市場定價而不是替代市場定價；（8）估價是提供價值意見而不是作價格保證；（9）估價都會有誤差但誤差應(yīng)在合理范圍內(nèi)。


       九、估價都有誤差但誤差應(yīng)在合理范圍內(nèi)

       從估價行業(yè)外的人來看，合格的估價師對同一估價對象的評估價值應(yīng)是相同的；對于為交易提供價值參考依據(jù)的估價，評估價值是否正確還應(yīng)當(dāng)用事后的實(shí)際成交價格來檢驗(yàn)。但在實(shí)際中，評估價值與實(shí)際成交價格常常有一定的差異甚至差異很大；即使是聘請合格的估價師對同一估價對象在同一估價目的、同一估價時點(diǎn)下的價值進(jìn)行重新評估，不同的估價師得出的評估價值往往也不相同。這就產(chǎn)生了估價準(zhǔn)確性的問題。

       對估價準(zhǔn)確性問題的全面認(rèn)識包括：（1）即使都是合格的估價師，也不可能得出完全相同的評估價值，只會得出近似的評估價值。因?yàn)楣纼r總是在信息不完全和不確定性下做出的，不同的估價師掌握的信息一般不可能完全相同。（2）所有的評估價值都會有誤差，即：評估價值＝真實(shí)價值＋誤差。估價對象的真實(shí)價值只是理論上存在，實(shí)際中不可得知，因此評估價值有誤差是必然的。即使是高度、面積、重量等一般物理量的測量，被測量物和測量工具通常還是有形的實(shí)物，也不可避免地存在誤差。更何況是估價，它在某種意義上講是選用無形的估價方法等去測量看不見、摸不著的價值，存在誤差也就不難理解了。（3）不能用物理量測量的誤差標(biāo)準(zhǔn)來要求估價的誤差標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)允許估價有較大的誤差。在英國和其他英聯(lián)邦國家，在估價委托人起訴估價師的法庭訴訟中，法官使用的誤差范圍通常是±10%，有時放寬到±15%，對于難度很大的估價業(yè)務(wù)甚至放寬到±20%。如果評估價值超出了誤差范圍，即可以認(rèn)為估價師存在“專業(yè)疏忽（professional negligence）”。但以誤差范圍來判斷估價的準(zhǔn)確性，在英國估價行業(yè)內(nèi)一直有爭議。雖然如此，估價誤差還應(yīng)有個度，誤差應(yīng)在合理范圍內(nèi)，因此就需要確定一個合理的誤差范圍，上述英國的估價誤差范圍值得借鑒。（4）判斷一個評估價值的誤差大小或者準(zhǔn)確性，理論上是將它與真實(shí)價值進(jìn)行比較。由于真實(shí)價值不可得知，出現(xiàn)了兩種替代真實(shí)價值的選擇：一是實(shí)際成交價格；二是合格的估價師的重新估價結(jié)果。因?yàn)樵u估價值一般是在一系列正常交易假定條件下最可能的價格，而實(shí)際成交時的交易情況不一定正常，實(shí)際成交價格不一定是正常市場價格，所以一般不能采用實(shí)際成交價格，而應(yīng)采用合格的估價師（通常為公認(rèn)的具有較高專業(yè)勝任能力的若干名估價專家）對同一估價對象在同一估價目的、同一估價時點(diǎn)下的重新估價結(jié)果。（5）即使可以用上述方法判斷一個評估價值的誤差大小或者準(zhǔn)確性，但實(shí)際中不輕易直接評判一個評估價值的對與錯，誤差有多大，而是通過考察估價師和估價機(jī)構(gòu)在履行估價程序上有無疏漏、在估價過程中有無失誤等，間接對其估價結(jié)果予以肯定或否定。

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