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抵押房地產權屬狀況與貸款風險
來源:
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作者:sdzhfdc
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發(fā)布時間: 2018-11-24
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抵押權人一般比較重視前兩種情況導致的償貸風險，能夠委托專業(yè)評估機構對抵押房地產進行評估并按照規(guī)定辦理抵押登記手續(xù)。但是如果房地產權屬不清或存在權屬糾紛
一 導致抵押房地產發(fā)生風險的幾種情況
1、抵押房地產未辦理抵押登記
2、抵押房地產處分價格低于貸款金額
3、房地產權屬不清或存在權屬糾紛
二 抵押房地產權屬問題是導致抵押風險發(fā)生的重要原因
抵押權人一般比較重視前兩種情況導致的償貸風險，能夠委托專業(yè)評估機構對抵押房地產進行評估并按照規(guī)定辦理抵押登記手續(xù)。但是如果房地產權屬不清或存在權屬糾紛，將會導致以下兩種情況：
l、抵押物變現(xiàn)價值遠遠低于抵押價值；
2、更為嚴重的后果將導致抵押物不能順利處分變現(xiàn)。
三 抵押房地產權屬問題的表現(xiàn)形式
房地產權屬問題的表現(xiàn)形式多種多樣，一般的權屬問題可以通過辦理抵押登記手續(xù)得以避免。北京市房地產抵押管理辦法明確規(guī)定權屬有爭議的房地產不得抵押。但是由于房地產管理部門的制度健全是一個逐步完善的過程，因此在制度上和管理上難免有一些紕漏，另外抵押權人審核不嚴格也是導致權屬有問題的房地產能夠進行抵押的重要原因。下面對幾種在審核和抵押登記過程中容易被忽視和不易發(fā)現(xiàn)的房地產權屬問題進行分析：
1、房地產權屬證件所記載情況與房地產實際情況不符（證實不符）
舉例：
?、?面積不符:房產證、土地證上記載面積是A，而實際面積是B。
?、?位置不符:房產證、土地證上記載的四至邊界與實際不符。
⑶ 產權人不符:房產證、土地證登記的所有權人、使用權人與實際的所有權人、使用權人不符。
后果：導致處分抵押物價值大幅降低；抵押物無法處分，貸款無法收回。
解決措施：要特別重視和注意現(xiàn)場勘察工作；與房地產管理部門建立良好的溝通關系，對證實不符的情況盡可能查閱房地產檔案。
2、違規(guī)越權發(fā)證
?、?化整為零：區(qū)縣房地產管理部門回避管理權限，將一宗完整的土地人為地分成若干宗土地分別發(fā)證。
舉例：個別的區(qū)縣人為將一宗完整地塊，按不足10畝一宗劃成若干塊并且分別發(fā)證。
后果：導致處分抵押物價值大幅降低（使用功能受限制）。
抵押物無法處分，貸款無法收回（一宗房產坐落在兩宗土地交界處）。
防范措施：要特別重視和注意現(xiàn)場勘察工作，當發(fā)現(xiàn)一個獨立的土地證的土地只是一宗完整土地不可分割的一部分時，要格外警惕；應要求抵押人出具其他相臨土地的權證進行辨別（證號是否相連？面積是否在10畝以下？土地形狀是否正好吻合？）。
⑵ 投機取巧：違反房地產產權證辦理原則和程序，形式上合法，實質違法
1、抵押房地產未辦理抵押登記
2、抵押房地產處分價格低于貸款金額
3、房地產權屬不清或存在權屬糾紛
二 抵押房地產權屬問題是導致抵押風險發(fā)生的重要原因
抵押權人一般比較重視前兩種情況導致的償貸風險，能夠委托專業(yè)評估機構對抵押房地產進行評估并按照規(guī)定辦理抵押登記手續(xù)。但是如果房地產權屬不清或存在權屬糾紛，將會導致以下兩種情況：
l、抵押物變現(xiàn)價值遠遠低于抵押價值；
2、更為嚴重的后果將導致抵押物不能順利處分變現(xiàn)。
三 抵押房地產權屬問題的表現(xiàn)形式
房地產權屬問題的表現(xiàn)形式多種多樣，一般的權屬問題可以通過辦理抵押登記手續(xù)得以避免。北京市房地產抵押管理辦法明確規(guī)定權屬有爭議的房地產不得抵押。但是由于房地產管理部門的制度健全是一個逐步完善的過程，因此在制度上和管理上難免有一些紕漏，另外抵押權人審核不嚴格也是導致權屬有問題的房地產能夠進行抵押的重要原因。下面對幾種在審核和抵押登記過程中容易被忽視和不易發(fā)現(xiàn)的房地產權屬問題進行分析：
1、房地產權屬證件所記載情況與房地產實際情況不符（證實不符）
舉例：
?、?面積不符:房產證、土地證上記載面積是A，而實際面積是B。
?、?位置不符:房產證、土地證上記載的四至邊界與實際不符。
⑶ 產權人不符:房產證、土地證登記的所有權人、使用權人與實際的所有權人、使用權人不符。
后果：導致處分抵押物價值大幅降低；抵押物無法處分，貸款無法收回。
解決措施：要特別重視和注意現(xiàn)場勘察工作；與房地產管理部門建立良好的溝通關系，對證實不符的情況盡可能查閱房地產檔案。
2、違規(guī)越權發(fā)證
?、?化整為零：區(qū)縣房地產管理部門回避管理權限，將一宗完整的土地人為地分成若干宗土地分別發(fā)證。
舉例：個別的區(qū)縣人為將一宗完整地塊，按不足10畝一宗劃成若干塊并且分別發(fā)證。
后果：導致處分抵押物價值大幅降低（使用功能受限制）。
抵押物無法處分，貸款無法收回（一宗房產坐落在兩宗土地交界處）。
防范措施：要特別重視和注意現(xiàn)場勘察工作，當發(fā)現(xiàn)一個獨立的土地證的土地只是一宗完整土地不可分割的一部分時，要格外警惕；應要求抵押人出具其他相臨土地的權證進行辨別（證號是否相連？面積是否在10畝以下？土地形狀是否正好吻合？）。
⑵ 投機取巧：違反房地產產權證辦理原則和程序，形式上合法，實質違法
0531-81666278
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