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房地產(chǎn)估價要重視環(huán)境因素對房地產(chǎn)價值的影響
來源: | 作者:sdzhfdc | 發(fā)布時間: 2018-01-12 | 67292 次瀏覽 | 分享到:
環(huán)境是人們?nèi)找骊P(guān)注的焦點(diǎn)，我們都不愿意生活在有污染的環(huán)境中。環(huán)境污染對房地產(chǎn)價值會造成一定的影響，處于惡劣環(huán)境中的房地產(chǎn)與處于優(yōu)美環(huán)境中的房地產(chǎn)有不等同的價值

　　2.當(dāng)前房地產(chǎn)估價中環(huán)境影響評估的現(xiàn)狀
　　對房地產(chǎn)價值進(jìn)行環(huán)境影響評估，我國沒有特別明確的技術(shù)規(guī)定和操作規(guī)程。在國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局和中華人民共和國建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（1999年2月12日）的第四部分第五條規(guī)定：“估價人員必須到估價對象現(xiàn)場，親身感受估價對象的位置、周圍環(huán)境、景觀的優(yōu)劣， ……，對估價對象及其周圍環(huán)境或臨路狀況進(jìn)行拍照等?！睆倪@條規(guī)定可以看出，估價規(guī)范對估價人員到現(xiàn)場查勘的內(nèi)容進(jìn)行了規(guī)定，但對“周圍環(huán)境”的內(nèi)涵沒有進(jìn)一步解釋，只是要求估價師對估價標(biāo)的周圍環(huán)境進(jìn)行拍照，親身感受估價對象的周圍環(huán)境和景觀的優(yōu)劣，形成估價師對估價對象的主觀判斷。多數(shù)估價報告和估價師沒有對不動產(chǎn)標(biāo)的物周圍污染物和污染源進(jìn)行查勘，在估價報告中也不包括環(huán)境污染對不動產(chǎn)價值影響的測算和消除污染物的影響而應(yīng)該花費(fèi)的成本預(yù)測。
　　對于處于污染環(huán)境中已建成的不動產(chǎn)，估價部門和估價師還沒有相應(yīng)的具體條款和程序進(jìn)行環(huán)境影響分析，并根據(jù)污染程度對不動產(chǎn)的價值影響做出判斷。公眾對此也沒有意識到在不動產(chǎn)受到環(huán)境污染的危害時，應(yīng)該請評估機(jī)構(gòu)和估價師對不動產(chǎn)的價值進(jìn)行評估，并向造成環(huán)境污染的責(zé)任人提出賠償請求。
　　二、對我國房地產(chǎn)估價中建立環(huán)境影響評估制度的建議
　?。ㄒ唬┟鞔_房地產(chǎn)估價中環(huán)境影響評估的適用范圍
　　由于工業(yè)化和城市化的快速發(fā)展，城市和城市周圍的生態(tài)環(huán)境遭到了很大的破壞，工業(yè)廢水、廢氣、汽車尾氣、熱島效應(yīng)、噪音、光污染等使城市居住和工作環(huán)境變得差了很多。人們也更關(guān)注居住環(huán)境的健康舒適和安全。環(huán)境因素對房地產(chǎn)造成的價值減損，普通老百姓可能由于缺乏專業(yè)知識，在購買房地產(chǎn)時，往往不能預(yù)先知道。只有當(dāng)入住后，出現(xiàn)了如身體方面的疾病，居住環(huán)境不健康安全等問題時，想轉(zhuǎn)手賣掉房子，才意識到房子已經(jīng)貶值了。因此，房地產(chǎn)估價管理機(jī)構(gòu)，應(yīng)該研究房地產(chǎn)估價中的環(huán)境影響評估問題，明確一些類型的房地產(chǎn)估價報告或房地產(chǎn)開發(fā)咨詢報告必須要進(jìn)行環(huán)境影響評估。
　　1.房地產(chǎn)開發(fā)咨詢報告。房地產(chǎn)開發(fā)項目在沒有進(jìn)行開發(fā)前，有些開發(fā)單位要委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)做開發(fā)可行性咨詢報告。在報告中通常比較重視對區(qū)域房地產(chǎn)市場研究、項目的財務(wù)可行性等內(nèi)容，而對項目開發(fā)地的環(huán)境污染情況的勘察和分析不夠?qū)I(yè)，有些甚至省略了這項內(nèi)容。由此可能造成項目周圍隱藏的一些環(huán)境因素造成對房地產(chǎn)價值的負(fù)面影響。
　　2.簽訂房地產(chǎn)買賣合同前做環(huán)境影響評估報告。當(dāng)事人進(jìn)行房地產(chǎn)買賣時，或者由于一方的故意行為，或者是不知情，當(dāng)事人買到的房子有可能是處于污染的環(huán)境，其價值已經(jīng)減損了。如前面談到的案例，如果業(yè)主將受污染的房子賣給其他人，如果買者是從其他地區(qū)來本地購買房子的，對當(dāng)?shù)厥袌霾涣私?，那么就容易上?dāng)。因此在簽訂房地產(chǎn)買賣合同前，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)提醒或告知當(dāng)事人要做環(huán)境影響評估報告。

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