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行業(yè)研究
抵押房地產(chǎn)權(quán)屬狀況與貸款風險
來源:
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作者:sdzhfdc
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發(fā)布時間: 2018-11-24
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抵押權(quán)人一般比較重視前兩種情況導致的償貸風險，能夠委托專業(yè)評估機構(gòu)對抵押房地產(chǎn)進行評估并按照規(guī)定辦理抵押登記手續(xù)。但是如果房地產(chǎn)權(quán)屬不清或存在權(quán)屬糾紛
舉例：未進行征地實際補償，只在手續(xù)、形式上符合發(fā)證要求；在集體土地上不按要求征地出讓，而僅為滿足房地產(chǎn)抵押的要求進行分割，并辦理征地出讓手續(xù)。
后果：抵押物無法處分，貸款無法收回。
防范措施：現(xiàn)場勘察核實；了解房地產(chǎn)權(quán)屬政策（先征地補償，再辦理出讓手續(xù)，不能開天窗，要保證通行權(quán)、采光權(quán)）
⑶ 違反房地不可分原則：房屋產(chǎn)權(quán)人與土地使用權(quán)人不符；房屋用途與土地證用途不符（違反合法性原則違規(guī)經(jīng)營；逃避土地出讓金）
舉例：房產(chǎn)證產(chǎn)權(quán)人是甲，土地證是乙；房產(chǎn)證用途是A，土地證用途是B。
后果：導致處分抵押物價值大幅降低（違反合法性原則）；抵押物無法處分，貸款無法收回（房地中一方提出異議）。
防范措施：房產(chǎn)證、土地證要對照核實；房地用途不一，應(yīng)以土地證用途為準或以價值較低用途為準；核實規(guī)劃，以未來規(guī)劃為準，但要扣除應(yīng)交納的一切費用。
3、抵押房地產(chǎn)現(xiàn)狀用途不符合未來城市規(guī)劃要求
房地產(chǎn)抵押的實質(zhì)是防范將來貸款不能償還的風險，盡管抵押物權(quán)屬清晰并合法登記，如果抵押房地產(chǎn)發(fā)生了與未來城市規(guī)劃沖突的情況，將可能造成抵押物處置困難，抵押貸款的還款保障將形同虛設(shè)。
后果：處分抵押物十分困難（關(guān)鍵是變現(xiàn)處分時機與規(guī)劃實施時機不同步）。
防范措施：對城市規(guī)劃要有一個基本的了解，確定抵押物時還要對區(qū)域規(guī)劃進行調(diào)查。
4、政府扶持國有企業(yè)的政策規(guī)定不利于保障抵押權(quán)人利益
破產(chǎn)國有企業(yè)土地使用權(quán)變現(xiàn)后用于安置破產(chǎn)企業(yè)職工。
舉例：劃撥土地的房屋抵押評估時，一般將土地開發(fā)費計入房產(chǎn)價值，或者單獨計算，列入抵押價值中；而在企業(yè)破產(chǎn)拍賣時，又將土地開發(fā)費直接計入土地價值作為安置職工費用，而不能用于抵押清償。
后果：抵押價值降低，不足以償還貸款（僅剩地上物價值）。
防范措施：
對機制落后，未實行改制的國有企業(yè)盡量少貸款；全面掌握政策，盡量回避政策沖突帶來的風險（國土資源部44號文；北京市關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)處置的規(guī)定）。
5、建筑物與在建工程權(quán)屬狀況不同
權(quán)屬特點：房屋建筑物以房屋所有權(quán)證的形式體現(xiàn)了完整的權(quán)益（占有、使用、收益、處分），其價值體現(xiàn)應(yīng)為市場價格。
在建工程將來能否取得合法權(quán)證存在不確定因素，從保守原則出發(fā)，其價值體現(xiàn)應(yīng)為成本價格。
在建工程應(yīng)具有合法手續(xù)，避免將違章房、臨建房混入其中，對突破規(guī)劃部分慎重對待。
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